Barreras de suelo y permisos: los desafíos para el desarrollo logístico
El comercio electrónico vivió una etapa de reactivación durante 2024, impulsado por un nuevo ciclo de crecimiento en el consumo y las ventas online. Esta dinámica ha beneficiado al mercado de bodegas en la Región Metropolitana, donde la demanda por espacios logísticos continúa en ascenso.
Al cierre del año, la tasa de vacancia alcanzó un 3,84%, lo que representa una baja del 20% en comparación con el primer semestre. En paralelo, la absorción neta de superficie llegó a los 168.657 m² en centros clase A, los preferidos por operadores logísticos que priorizan estándares como seguridad, altura libre y muelles de carga.
Sin embargo, pese al buen desempeño, el sector enfrenta limitaciones estructurales que amenazan su crecimiento. La escasez de suelo industrial ha impulsado los precios de venta hasta las 5 UF/m², superando con holgura las 3 UF/m² históricas. Este fenómeno tiene relación directa con los cambios normativos introducidos desde 2020, cuando se endurecieron los requisitos para terrenos calificados como “molestos” o “peligrosos”, indispensables para operaciones logísticas.
Vacancia en mínimos históricos y precios de suelo al alza
“Hoy estos suelos deben cumplir con la circular B32/2020 del Ministerio de Salud, que establece exigentes criterios técnicos para autorizar usos productivos. En la Región Metropolitana, representan menos del 10% del total disponible, mientras que la mitad de las empresas que asesoramos los requieren”, explicó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.
A estas restricciones se suma la lentitud en la tramitación de permisos de construcción, que puede tardar hasta cuatro años. Este factor no solo ralentiza la ejecución de proyectos, sino que también impacta el retorno de la inversión y frena la construcción especulativa. Actualmente, las obras suelen iniciarse solo si al menos el 60% de la superficie está pre arrendada, debido al alto riesgo financiero.
Para Meneses, reducir estas barreras es clave no solo para desarrolladores e inversionistas, sino para toda la cadena de suministro. “Si no se generan condiciones más favorables, los costos adicionales podrían trasladarse al precio final de los productos, afectando tanto a las empresas como a los consumidores”, advirtió.
La planificación urbana y una normativa más ágil aparecen como pilares fundamentales para garantizar un desarrollo logístico sostenible y competitivo en el mediano plazo. De lo contrario, el crecimiento de un sector clave para la economía del país podría verse comprometido.
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