Uma antiga oficina mec\u00e2nica na Lapa, zona oeste de S\u00e3o Paulo, hoje abriga um pequeno centro log\u00edstico voltado \u00e0 distribui\u00e7\u00e3o de produtos na cidade. O im\u00f3vel, de cerca de 250 m2 e aproximadamente 70 anos, ganhou nova fun\u00e7\u00e3o ao ser adaptado para acelerar entregas de itens como cosm\u00e9ticos, eletr\u00f4nicos e livros, ilustrando uma transforma\u00e7\u00e3o cada vez mais presente nas grandes cidades com o avan\u00e7o do com\u00e9rcio eletr\u00f4nico. O setor deve movimentar mais de R$ 235 bilh\u00f5es neste ano, segundo projeta a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Com\u00e9rcio Eletr\u00f4nico (Abcomm) <\/p>\n\n\n\n
A adapta\u00e7\u00e3o da oficina foi feita pela Cubbo, plataforma de infraestrutura para com\u00e9rcio eletr\u00f4nico que integra centros de distribui\u00e7\u00e3o, transporte e tecnologia. O espa\u00e7o opera como um xdock urbano – ponto de consolida\u00e7\u00e3o entre centros <\/p>\n\n\n\n
log\u00edsticos e a entrega final -, permitindo entregas no mesmo dia e reduzindo em cerca de 20% os custos log\u00edsticos da empresa. \u201cEncontrar esse tipo de im\u00f3vel foi um processo longo, porque os crit\u00e9rios s\u00e3o muito espec\u00edficos: localiza\u00e7\u00e3o central, acesso para ve\u00edculos, zoneamento compat\u00edvel e metragem adequada. A oferta de espa\u00e7os que combinam tudo isso \u00e9 limitada, e a disputa aumentou com o <\/p>\n\n\n\n
crescimento do e-commerce\u201d, diz Ignasi Vegas, CEO da Cubbo. <\/p>\n\n\n\n
O caso sintetiza uma mudan\u00e7a mais ampla no uso do espa\u00e7o urbano. Garagens pouco utilizadas, galp\u00f5es desativados e lojas que perderam tra\u00e7\u00e3o no varejo f\u00edsico v\u00eam sendo transformados em bases log\u00edsticas, criando uma nova demanda no mercado imobili\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n
Na avalia\u00e7\u00e3o de Mauricio Nascimento, diretor de log\u00edstica e industrial da Colliers Brasil, essa transforma\u00e7\u00e3o ainda \u00e9 seletiva e depende de adequa\u00e7\u00e3o dos ativos. \u201cGalp\u00f5es industriais antigos t\u00eam voca\u00e7\u00e3o natural para esse tipo de uso. Tamb\u00e9m vemos potencial em lojas de m\u00e9dio a grande porte, de 500 m2 a 2.000 m2, <\/p>\n\n\n\n
localizadas em vias de grande fluxo\u201d, diz ele. Caracter\u00edsticas como p\u00e9-direito alto, \u00e1rea de manobra e facilidade de acesso s\u00e3o determinantes. Concession\u00e1rias, antigas unidades dos Correios e plantas industriais est\u00e3o entre os ativos mais adapt\u00e1veis. <\/p>\n\n\n\n
Nem todo im\u00f3vel, por\u00e9m, segue esse movimento. A convers\u00e3o de garagens <\/p>\n\n\n\n
corporativas, frequentemente apontada como tend\u00eancia, enfrenta limita\u00e7\u00f5es. Pr\u00e9dios corporativos dependem dessas vagas para seus ocupantes, o que torna essa adapta\u00e7\u00e3o menos atrativa. A l\u00f3gica de localiza\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m se altera. Em vez da centralidade voltada ao consumo, o valor passa a estar associado \u00e0 acessibilidade e \u00e0 proximidade de \u00e1reas densamente povoadas. Ainda assim, a demanda n\u00e3o <\/p>\n\n\n\n
garante valoriza\u00e7\u00e3o permanente. \u201cEsses espa\u00e7os podem ganhar relev\u00e2ncia no momento atual, mas isso n\u00e3o assegura liquidez de longo prazo, j\u00e1 que a demanda pode evoluir para outras solu\u00e7\u00f5es\u201d, diz Nascimento. <\/p>\n\n\n\n
A viabilidade das opera\u00e7\u00f5es depende ainda de tecnologia e gest\u00e3o. \u201cSem <\/p>\n\n\n\n
ferramentas de roteiriza\u00e7\u00e3o e visibilidade, muitos desses espa\u00e7os n\u00e3o conseguem operar de forma economicamente sustent\u00e1vel\u201d, afirma Jefferson Rubbo, solutions consultant da Descartes. <\/p>\n\n\n\n
A chamada \u00faltima milha – etapa final entre o centro de distribui\u00e7\u00e3o e o consumidor – passou a exigir estruturas mais capilarizadas e inseridas na malha urbana. Na pr\u00e1tica, o modelo de grandes centros log\u00edsticos perif\u00e9ricos vem sendo <\/p>\n\n\n\n
complementado por uma rede distribu\u00edda de pontos menores dentro das cidades, ocupando im\u00f3veis ociosos e ampliando a disputa por ativos bem localizados. \u201cA log\u00edstica urbana se tornou mais hiperlocal, com estoques posicionados dentro dos bairros para reduzir dist\u00e2ncias e tornar as entregas mais eficientes\u201d, aponta Rodolfo Montanha, general manager do Rappi Turbo no Brasil. <\/p>\n\n\n\n
Esse movimento se traduz na multiplica\u00e7\u00e3o de estruturas de menor porte, <\/p>\n\n\n\n
pressionando o estoque imobili\u00e1rio dispon\u00edvel. A Loggi opera com capacidade de cerca de meio milh\u00e3o de pacotes por dia e uma rede com mais de 1.700 pontos de coleta e retirada e cerca de 160 hubs urbanos. O envio de encomendas entre capitais cresceu 53% no quarto trimestre de 2025. \u201cReduzir dist\u00e2ncias significa ganhar efici\u00eancia operacional, economia e previsibilidade, al\u00e9m de viabilizar entregas mais r\u00e1pidas\u201d, diz Alexandre Felix, vice-presidente de opera\u00e7\u00f5es da Loggi. <\/p>\n\n\n\n
No Mercado Livre, a estrat\u00e9gia passa pela aproxima\u00e7\u00e3o f\u00edsica das opera\u00e7\u00f5es. A companhia estruturou uma malha com mais de 5.000 opera\u00e7\u00f5es log\u00edsticas no pa\u00eds, permitindo que 75% das entregas r\u00e1pidas sejam realizadas em at\u00e9 48 horas. \u201cAo posicionar o estoque mais perto de onde o cliente vive, reduzimos drasticamente o tempo de deslocamento e o custo da \u00faltima milha\u201d, diz Frederico Rezeck, diretor s\u00eanior de transportes. <\/p>\n\n\n\n
Ao mesmo tempo em que impulsiona a reconvers\u00e3o de im\u00f3veis urbanos, a expans\u00e3o da \u00faltima milha imp\u00f5e novas tens\u00f5es \u00e0 mobilidade. Para Adriano Borges Costa, coordenador acad\u00eamico do Centro de Estudos das Cidades – Laborat\u00f3rio Arq. Futuro, do Insper, o desafio central n\u00e3o est\u00e1 na presen\u00e7a desses microcentros log\u00edsticos, mas na forma como a opera\u00e7\u00e3o \u00e9 estruturada. \u201cH\u00e1 uma press\u00e3o por entregas cada vez mais r\u00e1pidas que pode gerar comportamentos de risco, como o desrespeito \u00e0 sinaliza\u00e7\u00e3o e aos tempos do pedestre. O problema n\u00e3o est\u00e1 na exist\u00eancia desses centros, mas nos incentivos que orientam a forma como a entrega \u00e9 realizada\u201d, afirma. <\/p>\n\n\n\n
Ainda assim, ele n\u00e3o v\u00ea incompatibilidade entre a expans\u00e3o log\u00edstica urbana e agendas como prioridade ao pedestre. \u201cA log\u00edstica faz parte do funcionamento da cidade e pode, inclusive, reduzir deslocamentos individuais. O ponto central \u00e9 ajustar <\/p>\n\n\n\n
os incentivos e a regula\u00e7\u00e3o para que essa opera\u00e7\u00e3o aconte\u00e7a com seguran\u00e7a e sem comprometer a qualidade do espa\u00e7o urbano\u201d, diz. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Uma antiga oficina mec\u00e2nica na Lapa, zona oeste de S\u00e3o Paulo, hoje abriga um pequeno...","protected":false},"author":957,"featured_media":69910,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"episode_type":"audio","audio_file":"","cover_image":"","cover_image_id":"","duration":"","filesize":"","date_recorded":"","explicit":"","block":"","filesize_raw":""},"categories":[70,10276],"tags":[238,214,12988,12143,100,145],"yst_prominent_words":[1121,1123,2300,2138,1037],"series":[],"episode_featured_image":"https:\/\/todologisticanews.com\/site\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/Banner_Centro-Logistica_06-04-2026.jpg","episode_player_image":"https:\/\/todologisticanews.com\/site\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/LOGO-PODCAST.jpeg","download_link":"","player_link":"","audio_player":false,"episode_data":{"playerMode":"dark","subscribeUrls":{"apple_podcasts":{"key":"apple_podcasts","url":"https:\/\/podcasts.apple.com\/uy\/podcast\/todologistica\/id1515118482","label":"Apple Podcasts","class":"apple_podcasts","icon":"apple-podcasts.png"},"google_podcasts":{"key":"google_podcasts","url":"","label":"Google Podcasts","class":"google_podcasts","icon":"google-podcasts.png"},"spotify":{"key":"spotify","url":"https:\/\/open.spotify.com\/show\/10D0EeKwuNi9BrB6KSt4px?si=Tn0hRTGJQwW6HqtWKotEZg","label":"Spotify","class":"spotify","icon":"spotify.png"},"stitcher":{"key":"stitcher","url":"","label":"Stitcher","class":"stitcher","icon":"stitcher.png"},"ivoox":{"key":"ivoox","url":"","label":"iVoox","class":"ivoox","icon":"ivoox.png"}},"rssFeedUrl":"https:\/\/todologisticanews.com\/site\/feed\/podcast\/todologistica","embedCode":"
Im\u00f3vel ocioso vira base de log\u00edstica urbana<\/a><\/blockquote>